40年产权的商业地产，个人投资者决不能碰
在笔者的微信朋友圈里，有很多房地产中介，各个城市都有，成都的，武汉的，上海的，苏州的，无锡的。他们每天都在推送各种房地产广告，笔者都饶有兴趣的将他们保留在微信朋友圈里，而不会去屏蔽他们。其原因主要是笔者对于房地产关注比较多，通过他们发布的广告信息，虽然有一些人是铺天盖地的广告轰炸，但是通过关注他们的信息发布笔者能导致知道各个城市房价的走向和趋势。
在这些房地产中介的广告信息里，有一部分是关于商业地产的广告，主要是商铺和40年产权的商业公寓。对于这些广告，笔者总会忍不住去发表一些评论。 比如，”现在还有人会去买商铺？他不是傻子就是呆子，不是脑子进水了就是脑子有病”, “商业公寓是大坑，万年不涨。”,”商业地产都是有毒资产“等等。对于我的那些评论，中介们自然是不以为然，认为我的观点过于偏激。笔者是能理解他们的，毕竟他们需要靠出售这些房子来获得佣金收入，养家糊口，所以总不能说自己所销售的产品是大坑特坑的吧。
早在5年前，笔者就形成了一种至今从未改变过的认知：个人投资者而言，绝对不能碰商业地产（40年产权的），尤其是商铺和公寓。
笔者的这种认知的形成，是有几个原因的。
首先是来自于个人的观察。2015年那波房地产史诗般的暴涨潮里，住宅房产价格上演了短期内迅速翻翻的疯狂，很多投资者赚的盆满钵满的。而商业地产的表现乏善可陈，残不忍睹，单价基本没怎么涨，即使涨了一点，跟住宅房产价格上涨幅度相比，几乎可以忽略不计。商业地产的这种不争气的表现，即使是在四大一线城市，也不例外，何况是其它二三线城市。众所周知，以商铺和公寓为主要形态的商业地产，主要依靠出租获取租金收入，好一点的商业地产，其租金能有5%或者以上的年投资回报率，大多数的租金回报率在3%左右。也就是说，一套商业地产，如果只靠租金，需要20年甚至30多年的时间才能收回成本。这在中国房地产行业日新月异蓬勃发展的当下，投资回报周期实在是太长太长了。试问，一个人的一生，能有几个20年？
至于说商铺，就更不用多说了。以阿里巴巴公司淘宝网为代表的网购平台的出现和壮大，网上购物的兴起和普及，彻底颠覆了中国人的购物习惯和购物模式，也彻底改变了商铺投资的逻辑。过去繁华的购物中心半死不活，大量商铺关门无人租赁，很多购物中心整层甚至整栋的长期空置，使得那些投资商铺的个人投资者被深度套牢。
其次是来自于房地产投资界的相关大咖的观点的渲染与熏陶。不管是苏州的某叔，还是武汉的某姐，还是深圳本地的一些拥有多栋房产的房叔房婶。他们在所在的城市的房地产投资圈内，都有非常大的影响力，各自汇聚了成千上万的粉丝团。笔者也饶有兴趣的加入他们的粉丝微信群，对于他们的一些投资心得与体会，笔者深表认同。对于40年产权的商业公寓，他们一致的观点是：不建议个人投资者购买。甚至有某房产投资大咖的观点更是鲜明：商业地产性质的公寓是万年不涨。