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  • 美国是一个各州自治的国家,所以有些州实施了严格的计划控制

    作者:莫名
    链接:http://www.zhihu.com/question/19618421/answer/17145621
    来源:知乎
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    只要政府不放弃对房地产市场的控制,房价就会永远过高(相对于自由市场定价而言)。

    太阳底下没有新鲜事,今天中国所经历的房价上涨潮,美国早就曾经历过。在1970年代以前,美国的房地产市场基本是完全的市场经济,房价没有过大的波动。而从1970年代开始,美国开始大规模的实施“可持续发展”(Smart Growth)政策,许多州立法控制房屋的建设:有时是“开放空间"(Open Space)法案,规定城市中有一定比例的土地不得用于房地产开发;有时是”区域规划法案“(Zoning Law),规定某一区域只能用于某一用途(商业、娱乐等),或规定某区域的房屋不得超过多少层(纽约实施的就是这种法案);还有环境保护法案等等。

    由于美国是一个各州自治的国家,所以有些州实施了严格的计划控制,比如加州;而其它一些州则控制较轻,甚至毫无控制,这使得我们可以很好的观察计划控制对房价的影响。

    加州是实施计划控制最严厉的州。在1970年以前,加州的房价位于全国平均水平,可在实施”可持续发展“法案之后,房价以火箭般的速度窜升,十年之内房价升了3倍。加州的Pala Alto,从1970年1980年十年间,房价翻了四倍。

    旧金山的湾区曾被认为是全美房价最贵的区域之一,可是在1970年的时候,一个当地中等收入的家庭,只要用家庭收入的25%来供房贷,供13年,就可以买下一所中等水平的住宅;而到了1980年,中等家庭得用40%的收入还房贷,还30年;到2006年,房贷占收入的比例升到50%。

    作为对比,Houston,Dallas这两个全美收入增长最快的城市,一直到次贷危机前那次房产泡沫之前,房价在扣除通货膨胀因素之后,几乎没有涨过。其中Houston连基本的”区域规划法案“都没有,而Dallas虽然有此类法案,但限制很宽松。另外,Las Vegas也没有此类法案,从1980年到2000年,虽然人口增长了3倍,但房价也同样基本没有任何上涨。在这些政府退居幕后的地区,随着需求的增加(哪怕是“刚需”),总会有源源不断的供给来满足这些需求,所以,房价一直保持平稳。

    佛罗里达州在2000年之前没有对房地产的法律限制,房价一直位于全美平均水平,可是实施此类法案之后,房价迅速上升两倍。对Great Boston地区的房价研究也显示了同样的规律。

    对美国、澳州26个房价超高的城市的研究表明,其中有23个都有严格的“可持续发展”法案。参见Demographia: International Housing Affordabilty: February 2005 Issue

    当然,相关性不等于因果性。当我们发现A与B同时出现的时候,不一定就可以得出结论说A是B的原因。也有可能,B是A的原因,或有一个原因C同时导致了A和B,甚至A和B同时出现只是一种巧合。有没有可能是一些其它的原因既导致了房价上涨?实际上,把有可能影响房价的各种因素,包括供给端的城市本身的面积限制、房屋的建设成本,以及需求端的人口变化、收入变化都考虑在内,依然是只有政府限制这一条原因可以解释房价的上涨。

    有一些例子上面我已经讲过,比如Houston,全美第4大城市,城市居民平均收入持续高于全美平均水平,却是全美319个区域中房价最低的15个区域之一。可见居民收入不能解释房价的变化。还有上面举过的Las Vegas的例子,人口增长3倍房价却维持不变,可见人口也不能解释房价的变化。

    再说加州的Palo Alto,由于政府控制房屋建设,从1970到1980年十年间,甚至一所新住宅都没有建起来。虽然这十年间,当地的人口几乎没有任何变化,可房价却翻了4倍。既然无新建住宅,房价变化自然和建筑成本没什么关系了。

    任何商品的价格都由供求关系决定,这恐怕是这个世界上最颠扑不破的真理之一了。不过,这条真理的核心是,供给、需求中任何一方,都不能决定商品价格,只有这两者之比才可以。在政府不限制土地供应、不限制房屋大小、楼层等的地方,无论需求以何种形式增加(人口,收入),总是会有源源不断的新房被建起来满足这些需求,因此供给需求之比不会变,房价自然也不会怎么变。Houston, Dallas, Las Vegas等等都是如此。

    限制供给的法案有需多种,比如,全美房价最贵的地方之一,加州的Salinas郡,所实施的叫做Open Space法案,整个郡3/4的土地完全被禁止进行住宅开发。现在这个地方的普通住宅,一个普通家庭要用家庭收入的60%来供房贷才买得起。而旧金山湾区也类似,高达5/6的土地完全被禁止开发,这地方的房价怎能不贵?

    还有Zonning Law,不同的地方有不同的执行形式,比如曼哈顿,就限制了楼房的层数,从1970年开始,对20层以上高楼的建设实施了非常严格的限制。而在曼哈顿那种寸土寸金的地方,建设超高层建筑是解决住房短缺的几乎唯一手段,这一手段禁止之后,住宅的供给就举步维艰了。

    此外还有住宅大小限制法案,比如禁止建造占地面积小于一英亩的别墅(要知道大部分美国中产阶级都是住别墅的),等等。

    另外,不仅法案本身限制了住宅的给供,许多地方日渐繁琐的建设审批手续也会极大的增加开发商的成本。要知道,建楼是靠从银行贷款的,而建设每延迟一天,开发商就要向银行多支付一天的利息。而政府机构工作人员又不用付这些钱,他们没有任何动力加速建设计划的审批。再加上各种环境保护主义者的抗议、起诉等等,这些都会增加建筑的成本,引起商价上升,而供给下降。

    反正总而言之一句话,凡是会导致供给下降的法规,统统会让房价上升,就这么简单。

    在中国,情况显然要比美国严重的多。中国的土地完全由政府垄断,超出市场控制的泛围之外。再加上每年限量的土地供应,可以说,政府一手造成了今天的高房价,批评开发商,完全是丢西瓜捡芝麻。

    **注:以上所有观点和数据均来自Thomas Sowell的Economics: Facts and Fallacies一书,一切赞美均归于TS先生,这个时代最让我折服的学者之一
    (中文译本为《被掩盖的经济真相》)
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