由于明年(社保满5年)打算在广州买房,所以预先找一些买房常识来学习,大多都提到《买个好房子》这本。这本书是知乎一小时系列电子书,由律师徐斌撰写,篇幅不长,旨在告诉该怎么买房子,买房子为什么要请一位律师陪同。
刚需则买。这没什么好说的,不管以后房子会跌还是会涨,需要则买,不用犹豫。当然要看个人能力,除了首付,还有看还按揭能力。作者判定有没有能力还按揭贷款,不是说现在能不能,而是在楼市暴跌的时候(经济环境差)能不能。对于这一句,在我看来,如果都这么去考虑的话,那就有一大波人根本买不了,如果一直以最坏的情况做打算,即使是最保险,也是受益最差的。我认为当前能给首付,能还按揭,就买!
选择城市。我觉得买常在的城市,例如工作的城市比较好。当然,这是对目前只能买一套房的人说的,买的位置尽量不要在地块偏远的荒郊野外(交通不便,设施不完善)或刚开发的旅游地产项目(景观越好,基本越吵,例如海景房)。
选择房子。选房子关键是安静,私密。这点我很赞同,我是特别怕吵的人,我可以忍受脏乱差,但绝不能吵。买房的时候尽量选四四方方的房子,不要选形状奇怪,凹凸不平的。楼层一般是顶层(冬冷夏热还漏水)、底层便宜,这些楼层最好别选,高层相对比较贵,一些忌讳楼层数如果可以也别选,当然有时是没得选。两居室,比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅(因为室内的墙壁是比较薄的,隔音效果不好)。注意没房产证的房子不能买,小产权房(集体土地上的房子)也不能买。
选择房源。有几个要素:位置、交通、单价、面积、户型。小区分为几种:
1、居民楼:政府建造了很多六层的房子(六层以上必须修电梯),房子设施老旧,房龄老,小区多分开放小区。
2、单位小区:体制内的小区。优势:物业环境理想,建筑质量相对较好,人员结构单一,学区优秀。缺点:公共空间小,车位不足,房源少。
3、开发商新建的小区:市场主流,房源多(市场化经济)。注意物业问题。
4、回迁安置小区:政府集中修建一些小区,用来安置城市被拆迁户。主要是质量不好。
5、商住小区:40年限,不限购。我特别不喜欢这种,感觉回家就是在逛商场。
选择中介。该书从此开始用相当长的篇节上说二手房的售卖的注意事宜。我感觉买新房可以不需要中介,二手房才需要。选中介一般要选择大中介。中介服务包括几个内容:看房、签约、过户。看房不要钱,签约付费,过户是剩下的体力活。只要经过中介和业主(购房人)把房子一签,理论上中介就算完成任务了,你就应该给这家中介付费。中介的主要任务是劝说双方签约,而律师的主要任务是保护购房人安全地买房,所以不要太相信中介,找多个中介(大的)看房,看房时候尽量不签看房确认单。
沟通中介费。目前中介费已经没有标准,3%(以前规定的最大值)的中介费是有点贵的,该砍价。砍价就是说在别家中介已经看过,现在就来谈谈中介费,价格合适就从你这里签。
交易流程。书中写的是二手房的交易流程。
1、看房(看房确认书,别签)
第一次跟业主见面要做几件事(差不多确认要签约了):
(1)、搞清楚业主的工作单位。
(2)、看房本(产权性质、土地使用年限、房主姓名身份证号、看共有情况、
看抵押情况、看建筑面积和套内面积、看房产证上的图纸和实际是否一致)
建筑面积 = 套内面积(使用面积)+ 公摊面积(国内买房用的面积是建筑面积。)
房产证上写了划拨(国家基于政策无偿供应的土地),就要注意土地出让金的价格,可能会很高。
军产房、央产房、校产房,这类有公房性质的房子,注意能不能过户。
经济适用房,也要注意能不能过户。
(3)、看房(噪音情况、哪些是承重墙、是否漏水、室内采光)
(4)、见到所有业主(房本上写了谁,谁就要在场,否则不要买,不然会有无权处分问题)
(5)、全过程录音
2、签合同(存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同)
存量房买卖合同,全名叫《存量房买卖合同经纪成交版》,签约的时候,要看仔细。补充协议,最好请律师帮忙写。合同是谈出来的,一定是谈一条,写一条。
3、资格审查:审查你自己购房资格,审查业主,是不是有其他房,是否符合免税政策。
税费大体有以下几种:
(1)、增值税(营业税)、个税、契税;(这些是大头)
(2)、印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金;(这些是小头)
普通住宅(按面积区分)满两年免征营业税(营业税改增值税,房子增值部分纳税)。
契税:契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
4、网签 :主要作用是避免业主一方二卖。(网上备案)
拉产调。一般来说中介要负责在交易前后(一般是签约后)去房管局对房子的情况权属进行调查,查看房子有没有被抵押。如果怕买的房是被查封的,有个方案。签完正式合同后先交定金,拉产调,然后再支付首付。
5、支付首付
在购房时由购房人将房款打入资金监管账户(业主户头),再由中介公司出面去办理解押。
6、贷款(银行面签):买卖双方都要同时到银行接受审查。
7、过户、交房:越早越好,不要太心疼业主。
8、业主迁出户口(业主不迁走户口,你是无法让他迁走的):解决办法就是在合同中约定一个违约金,超过某个时间,一天就赔多少。
这本书给我挺多房地产知识,受益良多。最后,“社会是真的险恶”,作者苦口婆心道。
附录
1、怎么看出物业好不好?
(1)、有没有业委会
(2)、小区楼道干不干净
(3)、电梯好不好用
(4)、是不是谁都能进
(5)、业主论坛,看看有没有业主正在维权。
2、中介费的退费。
(1)、业主(购房者)违约(谁违约谁给)
(2)、主合同解除(房子不买了。中介是不退的,但打官司一般都会支持退费)
(3)、主合同无效(这房子不允许交易。中介过错,该退费。
(4)、中介违约
3、京沪广深这样城市一般是禁止盖别墅的,国家限制盖别墅主要是通过容积率来调整,要求一块地上盖够一定的建筑面积。
4、盖房子的机关单位代政府征地修建的道理——简称代征道路,代征绿地也是类似道理,路和绿地都是政府的。