LPR之我见

前言

我们都知道，房地产行业是是中国的扛把子产业。房地产行业以及其上下游产业对我国国民的生产生活影响巨大。而房贷也就成了一个敏感的话题。
 

正文

去年12月，人民银行出台了一个政策，即我国的存量房贷在2020年需要进行转换。转换标准二选一：

1. 固定利率，即保持现在的利率水平不变，直到还完。
2. 选择更加贴近市场利率的LPR方式，直到还完。

即央行打算废止原来的基准利率上浮/下降点数的政策，并将其转化为LPR加点的方式来进行房贷计算。

那么这个LPR是个啥呢？

顾名思义，LPR(Loan Prime Rate, 最优借贷利率)，也就是对于优质客户来说，能拿到贷款的最低利率。

这个LPR按照借贷时间长短分为两种，一年期和五年期。相对一年期的短期借贷，五年期的贷款成本更高、风险更大，所以利率相比一年期来说会高一些。

我查了一下最新的LPR点数，分别如下：

从中我们可以看到3点：

1. LPR自2019年12月以来缓慢下降
2. LPR自2020年4月开始，持续4个月未下降
3. 一年期贷款利率的下降幅度大于五年期贷款利率

而贷款利率是LPR±加点数。对于存量贷款来说，它锚定的是2019年12月的LPR利率，也就是4.8%。这个加点也就是你12月的利率-4.8%所得出的。

以我自己为例，我的利率是按照基准利率(4.9%)上浮10%来算的，也就是4.9%*(1+10%)=5.39%.

那我的加点数就是5.39%-4.8%=0.59%，即上浮59个基点。

再举一个例子。假如小明在房市低迷的时候买入一套房子，银行为了留住这个优质客户，给了他基准利率7折的利率，那他的利率就是4.9%*(1-30%)=3.43%。

所以他的加点就是, 3.43%-4.8%=-1.37%，即下调137个基点。

需要注意的是，这个加点一经确定，直到贷款还完，就不再改变了。

讲明白这个东西以后，问题就简单了。只需要判断LPR利率在未来是涨还是跌，就可以。

而这个问题其实并不好回答。因为可以影响到利率的因素方方面面，太多了。但凡哪一项出现剧烈变化，都可能引起利率的大幅度调整。这个问题我们不去讨论。

但是对于LPR这个东西，银行显然比普通借贷者更加上心。笔者就曾多次接到银行的电话，催促我赶紧进行转换。当然，笔者思前想后，还是进行了LPR合同的转换。

但是笔者LPR利率还是有一定的怀疑，毕竟涉及到的都是真金白银，马虎不得。

不利点

1. 银行为何不使用基准利率(4.9%)做锚，而是使用了2019年12月的LPR利率(4.8%)来做锚？是不是银行想白赚这10个BP的差价？
2. 银行这么热心地推动LPR利率的转换，是否有转嫁金融风险的嫌疑？毕竟在转换完毕之后，银行的利率跟随市场走，说白了也是讲贷款者交给了市场，他们在中间倒是择得很干净。
3. 按照全球经济的尿性，将来一定还会大放水。而放水一定会导致通胀。这时候提高利率收紧银根就是常规操作。银行会不会提前预知了这种情况，LPR的出台也是在为提升利率做准备呢？

 
 

但是笔者又想了一想，好像LPR利率也有比较正常的操作逻辑。

有利点

1. 原本的基准利率是行政手段，央行说多少就是多少，的确跟市场的关系不大。而将利率计算方式修改到LPR之后，每个月都会有一次调整，跟市场情况更加契合，也更灵活。从而减少了金融风险。

2. LPR的报价有18家银行。这些银行的成分比较复杂。例如国有银行（中、交、农、工、建）；股份制银行（招商、中信）；民间银行（台州银行、顺德农商行）；外资银行（渣打、花旗）；互联网银行（微众银行）。不同的银行代表不同人的利益，所以基本上覆盖面还是比较全面均衡的。而且又有去掉最高和最低的措施保证极端情况可以被排除，所以他们商量出来的LPR点数也就相对会均衡一些。毕竟都是经过各种妥协之后出来的数字才能比较靠谱。
   

3. 对于房贷来说，并不是每月一变，而是每年一变。其灵活性和风险性也在每月一变和永远不变之间取了平均。基本上也是一种可以接受的风险。

笔者个人的结论

综上所述，笔者认为LPR并不是洪水猛兽，是完全可以转的。

但是还是要想清楚一个点，就是无论哪种方式，我们借贷者说白了都是韭菜，就是被收割的多还是少的问题。所以千万别说占了银行的便宜。

出来混，都是要还的。