多项新政催生本年度购房最佳“窗口期”
文/李瑶
本以为将冷清收官的沪上楼市再起波澜，仅在短短一个月的时间内，央行及上海本地连续出台“930”房贷新政、公积金新政及普通住宅新标准，对今年整体低迷的市场来说无疑是雪中送炭，紧接其后的央行两年来首次非对称降息更是远超市场预期，被指接轨“930”房贷新政，直接一降到位，受惠于民。
搭乘新政的快车，开发商抢闸出货，购房者恐慌入市，供需两旺让久违的“日光盘”开始频频重现于市。有业内人士判断，此番新政有望成为今年楼市行情的一道分水岭，年底或将出现翘尾行情。
刚需客快跑入场
单价1.5万元以下成交活跃
上周末作为降息首周，沪上共有12盘共计千余套房源入市，“反应灵敏”的刚需楼盘率先受益。在笔者走访中，距离轨交11号线马陆站仅300米左右的佳兆业一号目前89平方米的精装现房正处于清盘倒计时中，“我关注这个楼盘已经很久了，但工作年限不长，还贷压力还是挺大的”，90后张小姐称，“如今降息了，得赶紧拿下，这样可以省下一大笔装修费。”的确，以张小姐心意的房子来计算，总价148万，首付3成44.4万后需贷款约100万左右，如贷款期限为30年，按逐月递减还款计算，降息前后利息约相差60166.67元，按等额还款计算，利息差更高达94074.11元。销售人员透露道，新政促使购房意愿骤增，近期案场的到访量有明显的回升。
除降息外，普通住宅标准的放宽也进一步激活外围区域的成交热情。据上海中原研究咨询部数据监测，本月1日至20日，外环外普通住宅成交2292套，比上月同期增长19.5%，成交活跃的“普房”主要集中在嘉定安亭汽车城、青浦北部、金山新城等郊环区域，成交均价基本都在1.5万元/平方米以下。
首付省去一半以上
大部分改善型客群解套
由于此番新政主要扶持的对象为自住型置业者，其中央行“认贷不认房”的认定规则，最大的受益群体将为“卖旧买新”的首次改善型购房需求。
在贝尚湾的案场，笔者就遇见了刚签订完购房协议的陈先生，他表示，原来一家三口居住在两室户内，这两年希望把独居的母亲一同接来同住，方便照顾，因此希望要重新换套大三房，但之前受制于资金有限、购房资格一直没办法出手。
而以目前贝尚湾在售113-146平方米精装三房来说，原300万元起的总价首付至少210万元，如今却直降一半多，仅90万元，不足百万元的首付让陈先生卖掉自己与老母的房子便可轻松付款。
我们不难发现，部分新政针对改善型客群松绑了信贷又定向释放了购房需求，为中高端产品带来市场契机，高品质的产品、完善的配套，加之合理的价格，从供应层面就为中高端产品成交量的上升提供了动力，而这目前新政的效力已经开始显现，以备受市场瞩目的华侨城苏河湾为例，近期项目加推其行政公馆二期产品，首开便去化50%，劲销近3亿元，一路引领上海市中心高端公寓成交。
以价换量仍为主流
把握购房最佳“窗口期”
事实上，在“930”房贷新政发文后，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率的局面，而之后央行以降息来强烈呼应，相当于变相为全体购房者打9.4折利率的优惠；对部分现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打8.5折的大优惠，由此重新唤起了购房者对市场的信心。
另一方面，在新政的鼎力之下，此轮开发商并未出现制造涨价的噱头。同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行及地方政府在政策层面上的干预措施只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。在距年底结算时间不足两个月的背景下，目前销售完成率较好的30家企业当中仅仅有10家超过80%，因此开发商目前只能通过加速跑量，尽可能缩小当前销售结果与年度销售业绩指标的差距。
可见，对于购房者来讲，应该把握好行情变化的节奏，赶在短期市场还没有完全复苏、购房性价比仍然较高的时机，抓紧政策短期红利带来的购房“窗口期”。
业内观点
新政有助于释放实际购买力
朗诗地产上海公司营销总监 梁辉
伴随着新政明朗化，刚需和改善可谓齐齐发力。其中，不少刚需楼盘在近期的加推中均出现了火爆认筹或热销的局面。在我们的项目中，也有不少客户前期就已经携带家眷来看过房，对朗诗科技住宅产品颇为心动，外加上项目附享飘窗阳台、景观露台、顶层阁楼、入户花园可真正实现超高实用率与高舒适度，因此，新政的不断加码对购房者的心理预期起到了提振的作用，加速原持币观望的购房者趁早入市。
另一方面，针对在市中心的改善型产品，降息让购房者的利率折扣明显增加，月供也相应减少，有助于提升有实际需求的购房者的支付能力，调动起整个市场的购房积极性。
政策催热改善置业一步到位
贝尚湾销售总监 屠一琦
央行降息可降低购房者的贷款成本，加大对自住型购房需求的按揭贷款支持，外加上公积金和普房标准新政，上海楼市必将会呈现量价齐升的态势。
以目前的市场政策面，对于贝尚湾必定是一大助力，近期客户的购房意愿就在不断增加，特别是改善性需求的客户，他们对住宅产品的品质有更高提升，既要满足生活的舒适性，也要追求社区的格调感，而贝尚湾在景观设计上也考虑了均好性，做到户户有景，特别是二期·御庭公寓是完全融入在别墅环境里，三幢小高层相对独立，又面对别墅区的无敌景观。近期贝尚湾加推146平方米3+1户型，超大景观客厅，卧室朝南，除了三间卧室外，还设置了一间书房，让家的功能更完善。此外，中央空调、地暖、新风系统都为客户提前考虑，使住宅在未来的五到十年都不会落伍。
未来3-6个月仍是出手好时机
佳兆业上海公司营销总监 王超
在“930”新政出来以后，上海这样的一线城市积蓄已久的购房需求开始释放。以佳兆业一号为例，在上周，上海接连出台调整普通住宅标准以及央行降息降准后，使得项目内89平方米精装准现房三房所有房源都纳入了普通住宅。这给项目售楼现场带来了最直观的刺激，仅上周末的成交量，就已经和11月前半个月的成交量持平，可以说，佳兆业一号作为刚需盘，对新政利好影响的反应相当敏锐，具备了晴雨表楼盘特征。
而从上海楼市的未来走势来说，我认为，11月下旬起开始的这波成交量大幅攀升，预计时间上将会持续到跨年以后。一方面，是因为当下上海购房者的出手信心更足，需求被激活；另一方面，年底很多上市房企仍未摆脱业绩压力，仍会采取小幅促销走量的策略，不会借机盲目涨价。从这个角度来说，在各方都追求量的增长的条件下，未来3-6个月仍是购房者出手好时机。
利好发酵促向上空间打开
英伦风尚案场经理 蔡文荣
从目前接触的客户群体来看，新政对于市场的影响力正在发酵，大多购房者仍然较为谨慎，对于百万的购房款鲜有冲动下定，客群也多集中在周边区域，呈现平稳的市场态势。
不过，从中长期来看，新政的连续性发文对新房市场无疑是一个重大的利好消息，随着楼市调控政策的“见底”，此前持续性的下滑行情或将进入缓冲期，被抑制近一年的购房需求也有望在此期间被慢慢释放，成交很有可能逐步企稳回升。
而英伦风尚作为大虹桥辐射宜居板块内的国际生活住区，伴随着今年虹桥商务区内首批项目逐步落成交付，产业导入人口正把宜居目的地锁定在英伦风尚，项目中总价段约在169-200万元的普通住宅着实让购房者得到实实在在的优惠。
(解放网-新闻晨报)
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