2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等11项限购、限贷调控政策，被社会通称为“3.17新政”。
317新政
“3.17新政”的实施，有效规范了房地产市场秩序，但也引发了一定数量纠纷案件。为给买卖、居间各方提供更为切实可行的司法指引，北京二中院在征求5家辖区法院经验及做法基础上，对一年来审理的涉新政房屋买卖合同纠纷案件进行了专题调研，并于今天召开新闻通报会，结合审判实践提出防范和处理涉新政房屋买卖纠纷的建议。
涉新政房屋买卖合同纠纷案件基本情况如何？有哪些特点？
涉新政房屋买卖合同纠纷案件基本情况和特点有以下几点：
（一）案件数量无显著增长
2017年3月17日至今，二中院二审新收受新政影响案件不到全部房屋买卖合同纠纷案件的1/10，案件数量并无显著增加。
（二）案件类型相对固定
据统计，涉“3.17新政”房屋买卖纠纷案件大体分为买受人购房资格受限，买受人购房成本增加，双方对合同解除后的责任承担存有争议，以及“连环买卖”中的违约责任承担四类，类型相对固定。
（三）地域性差异较为显著
商办类用房纠纷，集中于丰台、大兴、房山三区，这与我市城区整体建设规划有关。住宅平房合同纠纷，多发于学区房集中的东城、西城两区，这与我市优秀教育资源相对集中有关。
（四）结案方式多为判决
对于是否确受新政影响、能否免责解除、违约与否、违约金数额如何酌定、连环买卖损失如何赔偿等，由于诉讼各方均存有不同心理预期和抗辩理由，且裁判尺度尚待进一步统一。因此，很难通过调解方式解决纠纷，多以判决方式结案。
纠纷产生有哪些原因呢？
（一）新政实施力度大
从实施时间看，所有政策实施时间均为发布之日或次日实行，几乎没有缓冲期，即使各方有心理预期，也难以完全避免新政影响。从内容上看，新政对购房资格、首付款比例两大关键因素限制更加严格，导致履约困难。从出台主体上看，涉及建设、规划国土、金融、教育、税务等多家部门，对抑制房价形成全方位管控。
（二）商办类用房纠纷数量较多
虽然政府相关部门严格规范商业办公类房屋的用途，禁止擅自改为居住,但受到不受住宅限购政策影响及价格优势吸引，部分购房人明知不符合政策仍然选择投资、购买。新政实施后，由于买受人购房资格受限，对合同继续履行产生影响以致成讼。
（三）连环买卖履行停滞成为诱因
因房价持续高位运行，贷款政策整体趋严，大部分业主为改善居住环境或满足自身需求，选择以连环买卖方式“以小换大”、“以远换近”。由于信息不对称、环节较多，时间节点易发生冲突，一旦其中某项合同履行停滞，都可能导致相关合同的“多米诺”效应，从而引发纠纷。
（四）借机违约时有发生
新政出台后，买卖双方存在解读不透或过透情况。有的将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听，有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车，有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。
案件审理坚持哪些原则？
（一）严格适用新政
在涉“3.17新政”房屋纠纷案件审理中，法院在审查房屋状况、购房资格、付款能力、履行情况、解除情形的基础上，会重点、严格审查合同解除原因，防止搭便车行为。比如，虽可认定买受人确因新政丧失购房资格，但此前出卖人已存在根本违约行为的，不能认定系不可归责于双方原因而判决免责解除，出卖人仍应承担违约责任。
（二）尊重意思自治
对于确受新政影响无法继续履行的合同，一般可按免责解除处理，但还应审查合同有无其他约定。如有“因故无法办理贷款时买受人自行筹集资金”或“因故无法办理贷款时应一次性付款”的约定时，合同对付款方式的事先约定应予以尊重，买受人以新政为由要求解除合同的，不应支持。
（三）确保利益平衡
纠纷处理避免利益显著失衡情形。如合同能否继续履行，法院要综合已履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素判断；又如，将商办类用房以住宅名义出售给个人后因新政解除合同的，因建设时即违反了相关规定，存在利用当时监管不到位牟利的意图，因此开发商贬值损失的主张不能得到支持。
（四）严厉打击虚假诉讼
防范和制裁虚假诉讼是民事诉讼中的一项重要内容。对试图通过假结婚假离婚、以房抵债等形式规避新政实施并构成虚假诉讼的，除依法判决驳回诉讼请求外，还会依照相关法律规定处罚行为人。
相关建议
（一）准确解读相关政策
一是房屋买卖双方做好准备。履行或协商中的合同均可能会受到新政影响，双方需充分了解政策、与中介沟通，必要时可向相关部门咨询，结合自身情况预测政策影响的可能。
二是各方应有合理心理预期。房地产市场变化较快，政策出台的即时性较强，各方均应密切关注市场变化，尤其是价格发生大幅波动时，政策再次变化的可能性就会增加。
（二）完善合同审慎签约
一是审慎签订“连环单”。此类合同环节多，受政策影响可能性大，应尽量避免。如确需签订，可增加第三方违约导致合同不能履行双方可免责解除的条款。
二是明晰履约节点。应明确约定网签、评估、面签、缴税、过户、交房等重要节点及违约责任，以预防政策的即时变化。
三是适当约定履约时间。政府监管力度与合同履行时间呈正比关系，正常而言合同可在90日至120日履行完毕，但若涉及京外户籍审核、央产房上市等不同行政区域或房屋性质等情形均可能超出常规时间，要结合具体情况合理计算时间，避免约定时间过短导致履行时间不足，也要避免过长导致风险增加。
（三）诚信履约及时止损
一是应树立诚信心态。房价过快上涨、调控政策出台、房价随之发生变化，这一价格变化规律持续影响合同履行。买卖双方均应调整心态，秉持即使房价波动，合同亦应诚信遵守理念。否则，可能面临诉讼或承担违约责任的风险。
二是避免合同履行长期停滞。双方出现争议后，应首先界定是否确受新政影响，防止借机搭新政便车，如暂不能确认，应与中介做好沟通，也可及时进行政策、法律咨询。对确因新政影响无法履行的，双方尽早尽快协商，协商不成应及时提起诉讼，避免损失扩大。
三是居间方应发挥好作用。中介公司作为专业机构，应及时向房屋买卖双方严格、准确解读新政，尽到告知义务，切勿甚至擅自承诺、协助双方做假手续规避政策。此外，应建立相应配套机制协助解决矛盾，可暂时搁置争议的，能继续履行促进履行，不能履行的尽快另售、另购房屋。协商过程做好录音、微信、短信及书面证据的留存。确因新政导致解约的，也应在居间服务等费用上予以协调。杜绝通过侥幸心理或擦边球的方式规避政策。
房屋买卖纠纷案件涉“3.17新政”
典型案例
案例一
商办类用房受新政影响解除合同
开发商起诉贬值损失不予支持
开发商起诉买受人支付无法履行商办类用房合同导致的房屋贬值损失。买受人辩称，因新政影响，其购房资格受限无法购房，不应承担损失。
“
法院经审理认为，买受人因新政限制失去购房资格，致使房屋买卖合同无法继续履行，系因不可归责于双方当事人的事由导致合同目的无法实现，不应支持贬值损失。最终，法院判决驳回了开发商的请求。
”
案例二
因不满足缴纳社保要求购房资格受限
合同免责解除
买受人诉称，其为退休人员，不满足连续五年缴存社保条件，受新政影响购房资格受限，要求解除合同并退还定金。出卖人辩称，新政有漏洞，买受人应与相关部门协商处理。
“
法院经审理认为，新政出台限制了买受人的购房资格，导致房屋买卖合同无法履行，双方的合同目的均已无法实现。合同解除系因不可归责于双方当事人的事由，双方均不存在过错，故判决解除合同并返还定金。
”
案例三
受新政影响首付款增加百余万
判决无责解除合同
出卖人诉称，买受人虽贷款额受限，但可以通过筹集资金购房，现拒绝履行合同已经构成根本违约，应当承担违约责任。买受人辩称，其系在读学生，新政导致首付款增加了100余万，其及家庭均无力支付。
“
法院经审理认为，根据买受人个人情况，银行可批贷款额比拟批贷额度减少100余万，履约成本幅度有较大增加。对家在外地、尚在读书中的买受人，甚至其家庭的履约能力，已构成较为严重影响。最终，判决合同免责解除。
”
案例四
连环买卖中
各合同的违约责任应在自身框架内解决
出卖人诉称，其是连环买卖，本案买受人无力付款，导致其无法履行与案外人的买卖合同，因此赔付损失60万元，买受人应承担该损失。买受人辩称，新政导致其付款能力受限，双方应无责解除，对案外人的赔偿应由出卖人自行承担。
“
法院经审理认为，依据合同相对性原则，连环买卖中两合同的履行或解除，并无必然的关联性，均应在各自合同框架内解决。除非当事人之间存在约定，否则对当事人在一合同中产生的损失，另一合同的相对方并无承担的义务。最终，判决解除合同、退还定金，驳回了出卖人要求买受人承担损失的请求。
供稿：北京市第二中级人民法院
摄影：王鑫刚
编辑：徐莺歌 汪希