要理解年金现值，首先要知道什么是年金，什么是现值。所谓年金，就是指一定时期内等额收付的款项。说得通俗一点，就是说，年金既可以是你付出的钱，也可以是你收到的钱，但是这钱在这段时期的每个分期内，发生的金额都相等。比方说我们租一套房子，租十年，每年交一次房租，每年的房租都相等，那么每年的房租就是年金；再比方说我们买一件分期付款的商品，每个分期内付的款都一样，那么每期的付款额就是年金。
那么现值和年金现值又是什么呢？再打个比方，你有一套房子要出售，售价一千万，谈妥了，但是碍于经济条件，对方无法一次性将所有款项付给你，你们商量着让对方在五年内偿清所有款项，每年年末等额支付。这样看起来并无大碍，但是有一个问题，此刻的一千万，和五年后的一千万，数额是没变，但其价值有没有变化呢？这就涉及到了“现值”这一概念。所谓现值，是指对未来现金流量以恰当的折现率折现后的价值，是考虑货币时间价值因素等的一种计量属性。意思就是说，你未来收到的一笔钱，放到现在值多少钱。很显然五年后的一千万是无法和现在的一千万相比的，如果你现在收到一千万，就算什么不做，不去做投资，只放在银行里，五年内赚的利息也不少，而且货币购买力还受通货膨胀的影响。所以，如果卖房子时要分期收款，不加利息的话，收到的款是不值你原本所谈妥的价的。
为了能够尽可能准确地核算出你房子的实际出售价值，我们将每年收到的钱，折算到卖房子时的现值，对这五年年金的现值求和，就得出了这个房子的实际出售价值，这就是年金现值。
第一年年末收到了二百万，设为x元，如果这x元放在银行里存着，年利率为i，则本息和为x * (1 + i)，但你没有放在银行里，设x的现值为p1，则x = p1 * (1 + i)，p1 = x / (1 + i)。
第二年年末又收到了x元，如果这x元放在银行里存上一年，然后把本息和拿出来再放到银行里存一年，则本息和为x * (1 + i)^2，折现后的现值为p2 = x / (1+i)^2。
那么第j年年末收到的x元的现值为pj = x / (x+i)^j。
将这五年的现值的进行求和，设年金现值为P，则
，运用等比数列前n项和公式，得
P/x为年金现值系数，用年金乘该系数即得年金现值。不过在会计做账时，并不需要计算年金现值系数，直接查年金现值系数表便可得到年金现值系数。