先让我们全范围认为一下风险，大家知道，投资要素的第一步，首先考虑到投资的风险。
我对商铺投资风险的总结有两种：一种风险叫要命的风险；另一种风险是要钱的风险。
要命的风险，如果投资失败将是血本无归，这主要指的就是大家目前口诛笔伐的产权式商铺；
要钱的风险，可能是来自于因为商业、金融、市场等一些因素的变化，可能会导致租金的下降、空置率会提高、银行的借贷成本提高，最终可能导致这项投资的回收期比预计的要长，或者投资收益率降低了，这样的投资要钱不要命。
我们可以先简单的介绍一下要命的风险。根据我对5年多以来北京以及在全国项目操作的经验，发现要命的风险100%都是来自于产权商铺。
这些项目有一些共同的特征：
1、都是大型主题卖场，如购物中心、百货店、出售的大卖场、主题商场、专业市场。基本上全部都是这些项目。
2、打出了“售后包租”，每年承诺“高回报率”、通过“开发商或第三方委托经营”，甚至可能为了对物业投资更有信心“若干年后回购”，甚至可能还有所谓“金融机构担保”，这些重量级的树立我们投资人信心的因素，当然也提出了“统一经营管理”等旗号。
3、这些项目不约而同的特点，必须有统一的经营、招商、管理，需要专业的商业经营管理经验和长期的运营
来实现。这些项目不约而同的需要你的租金收益建立在项目未来的经营好坏的基础上，而这个项目的经营好坏作为你自己本身也是没有办法掌握和控制的
除了沿街商铺以外，其它的商铺都没有自己独立的交通组织和门面，就是这个项目投资起来最要命的一个地方。
这类项目我又把它细分为两种：不合法合理；合法不合理。
不合法合理的项目，我们称之为“虚拟的产权式商铺”，就是很多开发商将做超市的或者做百货的、做专业市场的这些开放式大的卖场进行面积概念的分割，这种小面积之间本身是没有通过隔墙隔开的，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期之内是包租的，这种商铺投资人本身是没有办法去经营的，这种商铺本身不具有杜蒂使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。说直白一点就是变相融资的行为，这种行为是建设部明令禁止的一种销售行为，不合法，但是它合理。为什么呢？因为确确实实这样的商业一定是需要统一的经营管理、投资人不能参与到这些项目的出租经营里面去。但它获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦这个商场或者购物中心出现问题的时候，投资者的回报就如同无本之木。最典型的项目就不多说了，比如说大家知道的像碧溪家具广场，北京这样的项目其实很多，在这种场合可能我不太方便说。当时这个项目卖了大概6千多个投资人，后来血本无归，我记得当时媒体有报道，有一个昌平的两个兄妹俩，花了40多万买了商铺，血本无归，最后自杀，政府及相关的执法部门介入了。所以，我总结这种项目如果投资失败带来的风险就是要命的风险。这类项目市场的比例应该说非常大，商铺纠纷频发，现在这种投资人已经有了非常高的警惕性。
另一种产权式商铺项目它合法，但我认为不合理，就是我说的独立产权室内商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，它是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者，可以去自营，也可以出租，或是开发商组织的经营公司帮助你出租或者经营。这样的投资者就真正拥有了相关的处置权，有了独立产权，对投资者而言无疑感觉风险比较低的。事实上，许多投资人在这样项目上栽了大跟头，对于这样划分为，比如说几百个、甚至上千个室内产权式商铺来讲，必须建立在统一经营管理的基础上，如果没有统一的定位、策划、招商、管理，面对几百个小业主，如果没有相关机构和组织进行统一的运营和管理，局面也是会完全失控的，风险甚至比不合法合理的项目还要大。比如说大都市街最早出售的两栋楼，到现在7年多了还是空置的；北京知名开发商在光华路项目等许多属于这种情况。这样的典型项目很多投资人风险的防范意识没有刚才谈到的虚拟式的产权商铺那么警惕，而且这样的项目如果投资失败以后要再通过法律途径去解决好像解决不了，为什么叫合法不合理呢，就是这个道理，不像碧溪家居广场，投资失败了可以打官司，把钱要回来，这样的打官司都打不了。
从以上的总结，以上两类项目不论地段再好、定位再清晰、管理公司再有经验，投资这样的物业我个人还是觉得慎重为好，可以对一些商圈基础上的专业市场可以多关注一点，比如说中关村的电子卖场，毕竟手里拥有上百万甚至上千万的资本投资，可选择的项目是非常多的，没有必要在产权式商铺上铤而走险，对这种要命的风险我们还是放在第一位。