吴晓波：预见2021（跨年演讲 —— 07 房产投资低空飞行）

面向2021年，我们仍然要以一颗勇敢的心，使出全部的力量往前冲，不要回头，如此一来，我们将看到原本看不到的东西。

07

房产投资低空飞行

中国的房地产市场是从1998年开始的，朱镕基构建了国民经济的三驾马车：消费、出口、投资。出口，Made in China；投资，政府性的大规模基础设施建设。消费是什么？

当年的消费和今年不一样，今天的消费是满足对美好生活的需求，当年的消费最大众的一件事就是买房子，买了房子之后才会买冰箱、空调、洗衣机，住得远的买辆车，住进去请人吃顿饭，拉动60多个行业。

所以，从1998年开始，中国的房产价格和中国的货币发行居然形成了一种奇妙的对等关系。屏幕左边是M2广义货币，1998年到2020年11月，M2余额从10.4万亿增加到217万亿。

相对应1998年上海的房价3000元/平，2020年1月份到11月份，57000元/平。过去的22年里，M2上涨了21倍，房价上涨了19倍。

2020年以后的五到十年，这种对等关系还会存在吗？不会存在了。

你们知道从2016年到2020年过去的五年里，中国百大城市房价年均增长多少吗？我曾经拿这个问题问过很多同学，很多人的眼神迷茫地看着我：“80%？40%？15%？”跟算命差不多。大家也确实没有认真地关注过这个问题，2016年—2020年中国百城房价年均增长5%。

即将过去的2020年这个数据是4%，如果我们从一个家庭理财和投资角度来看，它意味着什么呢？

2020年黄金涨了13%；如果你买的是股票型基金，平均涨了37%；如果你买的是指数型基金，平均涨了28%；如果你买了一个纯债基金，对不起，平均只涨了2.6%；新房涨了4%；把钱在银行做定存，涨了1.75%。你看，人不理财，财不理人。

所以，整个中国资本市场的丰富性和延伸性使得今天中国的每一个中产家庭，除了我们的劳动性收入以外，真的要认真地思考一下我们的财产性收入在这么一个巨大的动荡之际该如何经营。

在1998年以后很长时间里你只要干三件事：买房、买房、买房。未来不行了，所以你要变化。

去年，我们拜托我们的老朋友，也是中国最大的第三方理财公司恒天财富，他们的研究院帮我们梳理了2020年中国财富市场可能发生的新变化，其中非常重要的就是要大家关注权益性资产增长的可能性。今年我们继续拜托恒天财富研究院，给我们提出了2020年—2021年中国理财市场的三个大的趋势：

1. 新的理财模式：理财服务从线下转到线上；

2. 新的配置需求：从固收型理财向权益资产配置转移；

3. 新的科技赋能：数字化科技成为金融服务的重要抓手。

所以，中国的资本市场发生剧烈变化的同时，我们每一个人的理财观和对自己财富的重新配置，在2021年一定要进行一个重新的思考。